多名業(yè)內(nèi)人士表示，質(zhì)押房產(chǎn)預(yù)售有很多種狀況，關(guān)鍵看來，一是銀行在房產(chǎn)公司不能正常還貸前提下，根據(jù)預(yù)購將開發(fā)貸轉(zhuǎn)換為按揭貸，化解風(fēng)險；二是房產(chǎn)公司不告之金融機(jī)構(gòu)，私底下出售，對于此事，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過貸后檢查等形式防備。（詳細(xì)信息進(jìn)一步了解天津市老成都成都房屋抵押貸款可查看更多）

抵押房產(chǎn)被搬入

糾紛案件起源于貸款。康盛源德康房開公司（下稱“德康企業(yè)”）方面表示，與貴州銀行六盤水麟麟分行于2016年4月26日簽署《貴州銀行股份有限公司固定資產(chǎn)借款合同》、于2022年8月4日簽署《貴州銀行股份有限公司借款展期協(xié)議》。彼此簽署《貴州銀行股份有限公司抵押擔(dān)保合同》承諾德康企業(yè)提供其名下“未來之城”新項目C1、C2、D2棟不動產(chǎn)抵押給麟麟分行，并辦理抵押登記。

此外，六盤水德遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“德遠(yuǎn)企業(yè)”）與麟麟分行簽署《貴州銀行股份有限公司抵押擔(dān)保合同》，確認(rèn)其給予德遠(yuǎn)商務(wù)大廈負(fù)一和負(fù)二層地下車庫抵押給麟麟分行，并辦理抵押登記。

裁決書表明，麟麟分行向德康企業(yè)提供8500萬余元房產(chǎn)開發(fā)借款，用以重組德康公司于2013年在貴州銀行六盤水麟麟分行場所貸的9000萬余元借款。雙方約定，德康企業(yè)如無法執(zhí)行償還責(zé)任，申請者有權(quán)利申請辦理處罰質(zhì)押物。

但麟麟分行按照約定放貸后，德康企業(yè)未按約還貸。借款已經(jīng)在2022年2月5日期滿，截止到2022年3月10日尚欠本錢9850077.23元，貸款成都利息102933.31元未退還，其行為早已組成毀約，引起糾紛案件。

法庭一審評定，此案涉及多方協(xié)議書均系真實意思表示，不違反法律、行政規(guī)章禁止性規(guī)定，應(yīng)是合理。現(xiàn)被上訴人德康企業(yè)對申請者貴州銀行六盤水支行主張的貸款成都利息情況屬實。申請者貴州銀行六盤水支行做為貴州銀行六盤水麟麟分行的管理型支行，有權(quán)利意味著貴州銀行六盤水麟麟分行主張權(quán)利。

可是，德康企業(yè)層面稱，辦理抵押登記給貴州銀行六盤水支行的總共80套房子已全部出售，而且大部分小區(qū)業(yè)主已搬入。

將會或危害質(zhì)押物實行。人民法院評定，雖德康企業(yè)提供其坐落于鐘山區(qū)南端德遠(yuǎn)未來之城C1、C2、D2棟一部分住房以及國有土地使用權(quán)給予質(zhì)押并辦理了抵押登記，但德康企業(yè)已經(jīng)將以上房屋出賣或處理，競拍賣掉該質(zhì)押物很有可能危害別人合法權(quán)利，故人民法院不予支持。

人民法院一審僅評定，德遠(yuǎn)企業(yè)提供其坐落于鐘山區(qū)的不動產(chǎn)為所述借款給予質(zhì)押擔(dān)保（擔(dān)保債權(quán)金額為2744900元），并辦理了抵押登記，質(zhì)押權(quán)自登記時開設(shè)，現(xiàn)申請者貴州銀行六盤水支行按照約定申請辦理對上述質(zhì)押物實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)，被上訴人德遠(yuǎn)房開公司未指出確立質(zhì)疑，予以支持。但此筆質(zhì)押根本無法遮蓋貸款逾期款。

出售風(fēng)險把控

但高杠桿融資下，一旦資金鏈斷裂告急，今起直接影響房地產(chǎn)商股權(quán)融資還款能力及項目項目進(jìn)度，如果這時抵押房產(chǎn)已經(jīng)被房地產(chǎn)商預(yù)購，將有可能進(jìn)一步造成金融機(jī)構(gòu)與買房者之間矛盾。

某國有商業(yè)銀行人士表示：“抵押房產(chǎn)出售，通常是這兩種情況。一是房地產(chǎn)商身背金融機(jī)構(gòu)私底下預(yù)購房產(chǎn)，挪用資金罪；二是資金短缺，房地產(chǎn)商或會和銀行商議，將抵押給金融機(jī)構(gòu)房產(chǎn)事先售賣資金回籠，很多銀行組織為推進(jìn)資金回籠，可能允許。”

另一位股份銀行人士表示：“相對于金融機(jī)構(gòu)而言，假如允許房產(chǎn)預(yù)購，實際上是將開發(fā)貸轉(zhuǎn)換為按揭貸，在建項目是一個質(zhì)押權(quán)，根本無法按戶解押，當(dāng)房地產(chǎn)商資金回籠困難時，為取回賬款減少風(fēng)險，金融機(jī)構(gòu)開發(fā)貸承擔(dān)部門或會和按揭貸單位相配合，允許將質(zhì)押房產(chǎn)預(yù)售。”

這就使得，一般情況下，假如買房者同時符合標(biāo)準(zhǔn)等法律規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)實行抵押房產(chǎn)或存難度系數(shù)。

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