房產(chǎn)抵押是銀行借款的重要合同類型之一,也銀行是覺得最安全合同類型。（詳細信息進一步了解紅本抵押借款可查看更多）但質(zhì)押房地產(chǎn)業(yè)處理中依然是有風險的，假如風險管理措施落實不到位，安全性也會變成不安全的。

一、抵押貸款房地產(chǎn)業(yè)處置的關(guān)鍵風險性

抵押貸款房地產(chǎn)業(yè)處置的關(guān)鍵風險性包含價格風險和處理程序流程風險性。價錢風險是指房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理所得的沒法遮蓋貸款本金風險，而處理風險性程序流程風險是指無法及時或是不能通過法律程序處理抵押房產(chǎn)風險。

（一）房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理所得的沒法遮蓋貸款本金風險

假如處理房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物所得的不可以全額的償還貸款本金，將巨大可能造成貸款本金損失。而造成房地產(chǎn)業(yè)處理所得的沒法遮蓋貸款本金的重要原因包含：

一是房地產(chǎn)業(yè)抵押物的成交價過高。房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物成交價銀行是明確貸款額度的的重要依據(jù)，但成交價并不等于處理價錢。假如成交價太高，將導致處理價錢遠低于評估價值，沒法全額的償還貸款本金。現(xiàn)階段銀行對房地產(chǎn)的評定關(guān)鍵主要有兩種方式，分別是在線評估和鑒定師公司鑒定師的人工評定。相比較而言，在線評估受人為要素危害偏少，能理性體現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物真實成交價；鑒定師的人工評定受人為要素影響很大，鑒定師業(yè)務流程能力素質(zhì)不一，甚至還有鑒定師受貸款人或是客服經(jīng)理的指使人為因素提升質(zhì)押物評估值的舉動

二是房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物價格調(diào)整比較大。即借款人在期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物產(chǎn)生掉價，在處理質(zhì)押物時處理所得的沒法全額的償還貸款本金。從小編私募股權(quán)投資實踐活動看，下列兩大類房地產(chǎn)價格起伏非常大：一是鋪面，特別是市場的鋪面類房地產(chǎn)。此類房地產(chǎn)受經(jīng)濟形勢及其所屬銷售市場生產(chǎn)經(jīng)營情況危害巨大，一旦該店鋪所屬市場經(jīng)營發(fā)生風險，商鋪價格將一落千丈。如小編以前處置的借款質(zhì)押物為廣州某建筑鋼材城鋪面，2011年發(fā)放貸款時成交價皆在每平米15000元以上，抵押貸款率基本上在70%上下。后因深圳市鋼貿(mào)行業(yè)風險集中暴發(fā)，該銷售市場終止運營，里邊空無一人，破敗不堪，商鋪價格暴跌。人民法院數(shù)次以小于每平米10000元左右的起拍進行交易仍沒有人應拍，借款只有銷賬。除鋪面外，辦公樓、工業(yè)廠房也存在著類似情況；二是質(zhì)押較為集中的新樓盤（住房貸款質(zhì)押以外）。如坐落于深圳市某居民小區(qū)集中了鋼貿(mào)商，且大多數(shù)將這個新樓盤房地產(chǎn)用以抵押融資，2013年深圳市鋼材貿(mào)易系統(tǒng)性風險爆發(fā)后，很多鋼貿(mào)商售賣該新樓盤房地產(chǎn)，人民法院曾多次競拍該新樓盤房地產(chǎn)，造成該新樓盤銷售市場價格下降，市價小于周邊樓盤的70%。

三是房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理成本較高。因為房地產(chǎn)業(yè)抵押物的處理所得的須優(yōu)先選擇因為付款處置費用，包含稅金（特別是土地增值稅）、起訴執(zhí)行費、安置費用、擔保費、拍賣費等，在其中住宅類質(zhì)押物處置費用占處理所獲得的20%上下，商務寫字樓的處置費用更高一些。此外，根據(jù)法院拍賣程序流程處理房地產(chǎn)業(yè)，處理價錢一般在市價的8折下面，所以能用以償還貸款本息的金額在質(zhì)押物價格行情的60%下列。

四是對銀行外地抵押房產(chǎn)狀況不太了解，對房產(chǎn)價格認知能力存在嚴重誤差，不可以及時掌握質(zhì)押物價錢動態(tài)性狀況。國內(nèi)各地間的房地產(chǎn)業(yè)差別巨大，金融機構(gòu)難以對外地質(zhì)押物市場價格和發(fā)展趨向做出合理判定。與此同時，金融機構(gòu)不能及時對外地質(zhì)押物開展安全檢查，把握質(zhì)押物價格行情的變動情況，造成發(fā)覺質(zhì)押物風險性時于事無補。比如某筆借款的質(zhì)押物為外地大型鋼材銷售市場，發(fā)放貸款后數(shù)年間，銀行人員從沒監(jiān)督檢查質(zhì)押物。起訴后人民法院擬法院拍賣該質(zhì)押物，發(fā)覺質(zhì)押物依然處在毛胚情況，該銷售市場因受鋼材貿(mào)易系統(tǒng)風險早已暫停營業(yè)，鋪面利用率不夠10%，且借款質(zhì)押物分散化，壓根沒有人想要轉(zhuǎn)讓。

（二）房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物不能及時或是不可以處置的程序流程風險性

盡管法律法規(guī)針對房地產(chǎn)業(yè)抵押物的司法處置程序流程有明確規(guī)定，但司法實踐中，有著許多因素的影響抵押物的處理，乃至可能造成質(zhì)押物沒法處理。危害房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物法律程序處置的要素主要包括：

一是抵押權(quán)人拒不配合，乃至故意推遲、阻攔質(zhì)押物司法處置程序流程。如因為借款人或者抵押權(quán)人失蹤，人民法院不能送到訴訟文書，只有采用法院公告，必須公告裁判文書最少包含開庭通知、裁決書和質(zhì)押物分析報告，每一次公示最少用時3個月，造成從上訴到質(zhì)押物進到拍賣程序需要至少一年的時間。也有部分借款人或者抵押權(quán)人在民事訴訟程序中可循一切辦法推遲法律程序的推進，對訴訟中的每一個環(huán)節(jié)都提出質(zhì)疑，包含管轄權(quán)異議、利率計算質(zhì)疑、成交價質(zhì)疑、申請鑒定等。并且對法院的每一個判決或是裁定都明確提出行政復議或是起訴，借款人或者抵押權(quán)人的這些行為也將比較嚴重推遲司法程序。據(jù)計算，銀行借款訴訟案件從上訴到審結(jié)的時間平均在2年及以上。

二是因質(zhì)押物系抵押權(quán)人唯一住房造成質(zhì)押物沒法處理。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的法律條文第六條要求，對失信執(zhí)行人以及所養(yǎng)育親屬日常生活所必須的居住房屋，法院還可以封查，但不得競拍、賣掉或是抵賬。依據(jù)該要求，假如抵押權(quán)人用唯一的一套住宅辦理了抵押貸款，即便貸款人不還款，也難以處理質(zhì)押物。雖然最高法院與此同時要求”針對超出對失信執(zhí)行人以及所養(yǎng)育親屬日常生活所必須的居住房屋或是日常生活用品，法院依據(jù)被執(zhí)行人的申請辦理，在確保對失信執(zhí)行人以及所養(yǎng)育親屬最低生活標準所必須的居住房屋與普通日常生活用品后，可給予實行”。但如何認定“超出日常生活所必須的居住房屋或是日常生活用品”，怎樣“確保最低生活標準所必須的居住房屋”都無明文規(guī)定，在司法實踐中，出自于維護穩(wěn)定考慮，在抵押權(quán)人戶下只有一套房的案件中，大部分人民法院都一律停止執(zhí)行。也有部分抵押權(quán)人分配其年老的家屬生活在抵押房產(chǎn)中，為避免出現(xiàn)意外，人民法院害怕對抵押品采用處置措施。

三是因質(zhì)押物存有租用造成質(zhì)押物沒法處理。依照“買賣不破租賃”原則，假如“先租后抵”，貸款人即便無法及時歸還貸款，因為租用依然合理，金融機構(gòu)也難以處理抵押房產(chǎn)。并且由于租賃的起效不用以登記為要素，因而即便是“先抵后租”，抵押權(quán)人還可以和承租方根據(jù)倒簽租賃合同的形式產(chǎn)生“先租后抵”。也有部分抵押權(quán)人和承租方惡意串通，簽定將近20年租賃合同，且采用一次性付清的房租付款方式。有承租方到起訴金融機構(gòu)，認為銀行抵押失效，庭審中承租方乃至出具了在機構(gòu)預告登記前一次性付清15年房租的收款憑證，及其物業(yè)管理公司開具的由承租方繳納物業(yè)費的證據(jù)。不難看出，抵押權(quán)人和承租方將房產(chǎn)抵押給銀行以前，就已方案策劃并實施了躲避金融機構(gòu)債務的個人行為。

四是因質(zhì)押物違章搭建或是改造造成質(zhì)押物沒法處理。房產(chǎn)管理部門規(guī)定但凡存有違章搭建或是改造房產(chǎn)不可辦理房產(chǎn)過戶備案，假如需要辦理過戶登記的，須對違章搭建或是改造進行整改并且經(jīng)過房產(chǎn)管理單位工程驗收。甚至還有抵押權(quán)人將抵押房產(chǎn)開展違法更新改造，或與第三人房地產(chǎn)連通，變動建筑結(jié)構(gòu)，沒法區(qū)別抵押房產(chǎn)和第三人的房地產(chǎn)，無法恢復正常，造成質(zhì)押物沒法處理。

五是因質(zhì)押物被債務人申請辦理法院查封造成質(zhì)押物沒法處理。在抵押權(quán)人存有別的負債（含主債務和擔保債務）前提下，常常會出現(xiàn)質(zhì)押物被債務人申請辦理法院查封的現(xiàn)象，我國法律規(guī)定對同一資產(chǎn)不能重復封查，別的債務人（包含質(zhì)權(quán)人）只有申請辦理人民法院輪侯封查。與此同時最高法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第91條的規(guī)定封查資產(chǎn)由封查人民法院處理并組織分派處理所得的。則在房產(chǎn)查封人民法院和房產(chǎn)抵押債務執(zhí)行法院不一致時，由封查人民法院處理質(zhì)押物，處理所得的理應優(yōu)先選擇償還抵押債權(quán)。那如果質(zhì)押物處理所得的償還抵押債權(quán)無余值狀況對封查人民法院來講，又歸屬于“無利競拍”，人民法院要求無法進行“無利競拍”。這個就導致一個敗局：封查法院對質(zhì)押物有處理權(quán)，但是因為“無利競拍”而無法進行處理；抵押債權(quán)執(zhí)行法院對質(zhì)押物又沒處理權(quán)。乃至有一部分抵押權(quán)人運用這一法律法規(guī)，編造被訴案子封查銀行借款質(zhì)押物，隨后始終不處理質(zhì)押物，以達到躲避金融機構(gòu)債務的目地。盡管最高法院法律條文要求抵押債權(quán)執(zhí)行法院可以跟封查人民法院融洽，將抵押物的處理權(quán)移交抵押債權(quán)執(zhí)行法院，但融洽難度大，尤其是在封查人民法院系異地人民法院的情形下，難度比較大。并且融洽需要一定的成本費，如申請辦理封查債務人規(guī)定按一定比例與抵押債權(quán)人同樣選秀權(quán)受償，金融機構(gòu)又接受不了該標準，因而融洽難度系數(shù)巨大。此外，二抵房地產(chǎn)也存在著類似情況，在貸款人毀約的情形下，金融機構(gòu)假如處理質(zhì)押物，處理所得的必須優(yōu)先選擇還款一抵債務。在處理前不確定償還一抵債務后還有沒有余值償還銀行債權(quán)。一旦并沒有余值償還銀行債權(quán)，可能造成金融機構(gòu)在支付巨大成本費處理質(zhì)押物后，卻一無所得的情況。

六主要是因為質(zhì)押物拍賣的受眾群體過小沒有人競價造成質(zhì)押物沒法解決。產(chǎn)生此類情況的質(zhì)押物主要包含鋪面、工業(yè)廠房與價值比較大房產(chǎn)，此類房地產(chǎn)或者主要用途單一，或者總價格太高，造成拍賣時沒有人競價，沒法處理。

二、操縱房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理的風險提議

由于房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物處理存有以上價格風險和流程風險性，就銀行在審理房地產(chǎn)業(yè)質(zhì)押物時提到下列風險管控措施：

一是防止房地產(chǎn)業(yè)抵押物的評估價值。提議房地產(chǎn)業(yè)抵押物的評估價值以在線評估價錢為載體。采用別的評估方式的，該評估價值與在線評估價錢偏差不得超過一定比例。與此同時，資產(chǎn)評估公司應當由銀行合規(guī)管理單位根據(jù)一定流程明確，每一年對評估公司評估品質(zhì)作出評價，并依據(jù)評估結(jié)果調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估公司，嚴禁由顧客或是銀行營銷單位特定資產(chǎn)評估公司。

二是嚴格把控接納鋪面、工業(yè)廠房、辦公樓及其外地房地產(chǎn)做為借款質(zhì)押物。

三是謹慎接納住房貸款質(zhì)押為一抵以外二抵質(zhì)押物。

四是防止質(zhì)押率。在核準質(zhì)押率時，應綜合考慮處置費用、法院拍賣價格折扣等多種因素，有效核準質(zhì)押率，普通住房質(zhì)押率正常情況下不得超過60%，非普通住房質(zhì)押率正常情況下不得超過50%，其他房產(chǎn)不得超過40%。

五是強化對抵押物的現(xiàn)場查看和后期查驗。在貸款發(fā)放前，業(yè)務經(jīng)理應實地查看質(zhì)押物，選用錄影方法固定不動抵押物的現(xiàn)況，在調(diào)研報告中詳盡匯報抵押物的現(xiàn)況，包含存不存在租用、定居人及其房地產(chǎn)存不存在違章搭建或是改造等狀況。發(fā)放貸款后，金融機構(gòu)應該定時查詢質(zhì)押物，及時掌握抵押物的租用、應用、結(jié)構(gòu)與價格行情的變動情況，發(fā)覺變動情況需及時采用風險處置對策。

六是謹慎接納質(zhì)押物集中的新樓盤房地產(chǎn)，特別是坐落于集中化匯報、非本地戶籍貸款人或是第三人抵押借款房產(chǎn)。該類借款多數(shù)為借戶借款，小區(qū)業(yè)主為房地產(chǎn)投機客，不能通過銷售市場轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，希望用抵押房產(chǎn)的形式轉(zhuǎn)嫁風險。如抵押房產(chǎn)漲價則拋房還房貸，價格下降則貸款違約，將房子交到金融機構(gòu)處理。

七是嚴格把控對多頭借款的客戶授信，嚴禁對存在民間借款的客戶授信。該類顧客非常容易產(chǎn)生訴訟糾紛，造成銀行借款質(zhì)押物被債務人封查，金融機構(gòu)沒法處理質(zhì)押物。

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