“過去要不安于現(xiàn)狀，要不找個朋友借款，但是都是行不通的。”安徽滁州市定遠縣黑土栽種農(nóng)業(yè)合作社責任人劉俊忠運轉(zhuǎn)了約400畝農(nóng)田，主要運用于籌建蔬菜大棚，栽種反季新鮮水果。可發(fā)展趨勢資金短缺使他猶豫起來。

貸款難，一直是農(nóng)戶頭疼的事。之前，并沒有高埗鎮(zhèn)房屋抵押、并沒有公務員貸款擔保，農(nóng)戶只有無計可施。但前段時間，劉俊忠借勢土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款現(xiàn)行政策，得到8萬余元借款，減輕了資金短缺。“取得借款特別開心，這個就富有買鋼架結(jié)構(gòu)框架等設(shè)施了。”他說道。

李春風是黑龍江方正縣秋然糧米產(chǎn)供銷農(nóng)業(yè)合作社負責人，她告訴新聞記者：“之前貸款高埗鎮(zhèn)利率是9厘3，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款后，年息8厘7，除開年高埗鎮(zhèn)利率特惠，更多的便捷是隨借隨還貸款。原來‘春貸秋還’，為了能連本帶利還清欠款，糧食作物在秋天，無論高低貴賤都需要賣?，F(xiàn)在能依據(jù)銷售市場價格決定銷售時間，能賣個好價錢!”

一樣，農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)利抵押借款的發(fā)布，也使不用的農(nóng)村房屋給農(nóng)民產(chǎn)生“收益”。

多年前，安徽宣城市宣州區(qū)貍橋鎮(zhèn)金云鎮(zhèn)的群眾程賣報發(fā)覺，農(nóng)村自建房對環(huán)保磚有市場的需求。我拿自籌資金購買原材料后，想購買磚機設(shè)備時出現(xiàn)了資金不足。該怎么辦?抱著試一試的態(tài)度，程賣報找到宣城安徽農(nóng)商銀行。

通過實地考察和公司估值，以程賣報自建樓房作抵押，金融機構(gòu)迅速也為他頒發(fā)了第一筆款15萬余元。“要不是政策扶持，或許到現(xiàn)在你這樣的項目都做不成。”程賣報說。

據(jù)調(diào)查，在方正縣，根據(jù)“兩權(quán)”(土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)戶住宅財產(chǎn)權(quán)利)示范點，全縣城共審查評測播種面積126平方公里，在其中村集體農(nóng)用地85.1平方公里，簽發(fā)鄉(xiāng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證2.75萬家，占總量的98.2%。

為此推動，方正縣進行了山、水、林、湖、草等鄉(xiāng)村各種網(wǎng)絡資源財產(chǎn)確實權(quán)。在農(nóng)村土地確權(quán)的前提下，某縣設(shè)立了縣鄉(xiāng)村三級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易綜合服務平臺，及其鄉(xiāng)村土地承包經(jīng)營權(quán)備案質(zhì)押管理系統(tǒng)。“大家正與本縣各家銀行合作開發(fā)質(zhì)押登記管理系統(tǒng)，科學研究借助互聯(lián)網(wǎng)標準縣鄉(xiāng)村三級土地經(jīng)營權(quán)抵押借款管理模式。”縣農(nóng)業(yè)局副局長韓穎說。

為何“叫好不叫座”?

找到單位有點兒多、評定房子要繳費，一般農(nóng)戶貸不上要多少錢，金融機構(gòu)交易費用都不低

值得關(guān)注的是，兩權(quán)抵押借款聽起來很不錯，但現(xiàn)在市場激情也不是很高。特別是農(nóng)村房產(chǎn)和農(nóng)村宅基地質(zhì)押，具體案例和借款量還比較少。在今年的4月末，方正縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)核心申請辦理土地經(jīng)營權(quán)抵押借款2.85億人民幣，農(nóng)村宅基地預告登記只有10宗，貸款額度35萬余元。

為何“叫好不叫座”?

“我們家每一年借款的量其實就是3萬至5萬余元，主要是用于種田買一些種子化肥。上年辦過一次高埗鎮(zhèn)高埗鎮(zhèn)房產(chǎn)抵押貸款，由于找到單位有點兒多，前后左右要20天才可以獲得錢，在今年的也沒再次辦。”方正縣成德善鄉(xiāng)德善鎮(zhèn)的郭曉雨告知新聞記者，鄉(xiāng)村以小平房占多數(shù)，一文不值;房子的評定需交擔保費，會相對非常麻煩。

農(nóng)房抵押貸款難，更為重要原因在于農(nóng)村房屋使用權(quán)和宅基地使用權(quán)是分開的。據(jù)中國人民銀行宣城中心支行信用風險管理科長邱富華詳細介紹，按政策規(guī)定，申請辦理農(nóng)房抵押貸款時，要把農(nóng)村房屋使用權(quán)和宅基地使用權(quán)一并質(zhì)押，因此本地政府機構(gòu)要求，須歷經(jīng)2/3之上群眾參與的村委會會議報告允許將宅基地使用權(quán)質(zhì)押。但是由于許多人在外打工，操作過程中往往都變?yōu)橐骷腋鲬粽埲撕灻试S，全過程十分復雜。

“即便是土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押，對于一般農(nóng)民而言，均值每一戶不上15畝地，自身貸不了多少錢，再加上辦理流程、程序流程等交易費用，農(nóng)業(yè)貸款的主動性不夠。”定遠縣農(nóng)委會辦公室主任張春進說，牧場主等新型經(jīng)營主體的貸款程序也繁瑣，她們貸得并非易事。

定遠縣農(nóng)民王勝球運轉(zhuǎn)有近百畝土地資源，還養(yǎng)1萬多只鵝。王勝球直言，幸虧縣上示范點中小型水利建設(shè)工程抵押借款，這才貸出60萬余元，但要是挑選土地承包經(jīng)營權(quán)抵押借款，辦理手續(xù)會比較麻煩且艱難。按照規(guī)定，種植大戶等新型經(jīng)營主體借款前需征求土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的簽名允許，“但事實是，要不許多人在外務工，難找人，要不尋找人也未必允許。農(nóng)民擔憂房租回收利用難題，不肯付諸行動。”王勝球說。

金融機構(gòu)也是有困難。“在農(nóng)村房屋的價值分析上，沒質(zhì)疑還行，但有時候農(nóng)戶感覺房屋值10萬余元，大家鑒定就值5萬余元，各執(zhí)一詞，幾個回合以后，時長、時間都耗進去，聘用第三方評估，還增加了交易費用。”宣城市安徽農(nóng)商銀行副總程承說。

貸出去怎樣收得回?

農(nóng)村房屋必須要在村集體機構(gòu)內(nèi)部結(jié)構(gòu)運轉(zhuǎn)，風險性出現(xiàn)的時候，金融機構(gòu)長期找不著“新東家”，解決呆帳難度高

貸出去的錢收免收得回?這也是金融機構(gòu)廣泛關(guān)注的問題。

“為簡化程序，大家執(zhí)行一年一發(fā)放貸款、三年一授信額度，首次貸款資產(chǎn)報告評估后，三年內(nèi)不會再再次評定。”定遠縣民豐農(nóng)村商業(yè)銀行老總李干說，金融機構(gòu)設(shè)定的貸款年限害怕過長，萬一在這期間農(nóng)民經(jīng)營不佳發(fā)生壞賬損失，就會有一定風險性，并且發(fā)生壞賬損失后處理轉(zhuǎn)現(xiàn)也難以。

難在哪里?李干說，按照規(guī)定，經(jīng)營不佳發(fā)生風險性，以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押物的，可以通過出讓、再運轉(zhuǎn)的形式轉(zhuǎn)現(xiàn)，金融機構(gòu)也可以優(yōu)先受償?？墒聦嵣希鹑跈C構(gòu)通常很長一段時間也找不到“新東家”。“要將幾百畝農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出來，種什么、賺多少錢，誰也得深思熟慮，這樣一來，銀行呆賬就長期無法解決。”

程承有感同身受。他所屬的宣城安徽農(nóng)商銀行全部商業(yè)貸款的不合格率不上3%，但截止到在今年的5月，金融機構(gòu)全部農(nóng)房抵押貸款賬戶余額是8600萬余元，在其中逾期貸款約1200萬余元，不合格率已經(jīng)達到13.95%，是一般商業(yè)貸款的4倍多。

本質(zhì)上，農(nóng)戶質(zhì)押住宅可以通過競拍、賣掉等形式處理轉(zhuǎn)現(xiàn)，但相關(guān)法律法規(guī)明文規(guī)定，農(nóng)戶住宅必須要在村集體機構(gòu)內(nèi)部結(jié)構(gòu)運轉(zhuǎn)，其實就是僅有一個村的人能夠選購質(zhì)押住宅。“鄉(xiāng)里人家，全是親戚朋友社交圈，真的發(fā)生壞賬損失，一個村的朋友都知道。所以就算這個需求，也不想去買鄰里房子，農(nóng)村房屋基本就處理不上。”程承說，要是沒有對應的風險補償機制，擁有壞賬損失，最終只能通過銀行自身埋單。

“在農(nóng)房抵押層面，我們正構(gòu)建農(nóng)戶住宅財產(chǎn)權(quán)利評價機制及買賣運轉(zhuǎn)服務平臺。”宣城市宣州區(qū)政府部門金融辦主任黃彬覺得，還是得慢慢擺脫原先的現(xiàn)行政策桎梏，把示范點由原來單方政府部門促進，轉(zhuǎn)為怎樣充分發(fā)揮市場經(jīng)濟體制、應用市場規(guī)則處理問題。
我就是國祥金服項目投資-我，我希望本篇文章能夠?qū)δ阌兴鶐椭?/p> 發(fā)布于 2022-06-05 16:07:35

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