在新冠肺炎疫情的沖擊下，美國(guó)經(jīng)濟(jì)遭受了沉重打擊。然而，房地產(chǎn)的表現(xiàn)遠(yuǎn)好于經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。最新數(shù)據(jù)顯示，受超低貸款黃浦利率和疫情的刺激，新需求不斷出現(xiàn)，美國(guó)新房市場(chǎng)持續(xù)火爆，但商業(yè)地產(chǎn)依然低迷。

　　新房市場(chǎng)繼續(xù)火爆

　　根據(jù)10月20日公布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，受單戶住宅活動(dòng)大幅增加的推動(dòng)，美國(guó)9月份新房建設(shè)數(shù)量增加。與此同時(shí)，9月份的建筑許可證也在上升，這表明住宅建設(shè)在第三季度末勢(shì)頭強(qiáng)勁。

　　與前一個(gè)月相比，9月份新房開工數(shù)量增長(zhǎng)1.9%，達(dá)到折合年率142萬套。彭博社調(diào)查的經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)中值為147萬套。從細(xì)分上看，9月份單戶型住宅建設(shè)數(shù)量達(dá)到13年以來的最高水平，占新房建設(shè)總數(shù)的78%，是2010年以來的最大份額。同時(shí)，多戶型住宅數(shù)量減少，反映出新冠肺炎疫情導(dǎo)致人們偏好的轉(zhuǎn)變，更大空間的住房和郊區(qū)住房受到青睞。報(bào)告顯示，9月份單戶開工數(shù)量增加到折合年率111萬套。波動(dòng)較大的多戶型住宅數(shù)量下降了16.3%，達(dá)到30.7萬套。

　　新房數(shù)量和建筑許可證的增加主要是由于美國(guó)新房供不應(yīng)求。報(bào)告顯示，美國(guó)新房售罄時(shí)間縮短至3.3個(gè)月，持續(xù)刷新四年低點(diǎn)。46.4%的房子在上市后2周內(nèi)簽約，這也是2012年以來的最高水平。

　　其他房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)也不錯(cuò)。NAR據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月份美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)再次創(chuàng)紀(jì)錄，達(dá)到31.06萬美元，同比增長(zhǎng)11.4%。房屋銷售中位數(shù)已超過2007年金融危機(jī)前房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫峰值時(shí)的23萬美元。

　　房?jī)r(jià)保持強(qiáng)勁的主要原因是，一方面，疫情壓抑的春季樓市需求已經(jīng)釋放，另一方面，在家工作的人越來越多，樓市也越來越活躍。丹佛等靠近群山的地區(qū)受到熱愛戶外和自然的買家的歡迎。此外，在海邊，如邁阿密，近期房屋銷量也飆升。

　　據(jù)CNBC科羅拉多州的丹佛正成為買家的競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)所。根據(jù)丹佛房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，9月份，丹佛待售房屋數(shù)量幾乎減少了一半，只有3000套獨(dú)棟房屋待售，兩年前超過5600套。事實(shí)上，9月份上市的新房數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，但由于需求較強(qiáng)，仍呈現(xiàn)出賣家的市場(chǎng)特征。豪宅尤其受歡迎，房?jī)r(jià)超過100萬的房屋銷售同比增長(zhǎng)80%。自今年以來，豪宅市場(chǎng)的銷比去年同期增長(zhǎng)了15%。丹佛015年和2023年的9天里，丹佛的房屋上市時(shí)間中位數(shù)只有6天。獨(dú)棟房和公寓房的簽約和銷售額超過了以往任何時(shí)候。獨(dú)棟房和公寓房的價(jià)格中位數(shù)分別達(dá)到51萬和33.5萬，創(chuàng)歷史新高。

　　商業(yè)地產(chǎn)仍然低迷

　　與美國(guó)住宅市場(chǎng)形成鮮明對(duì)比的是商業(yè)地產(chǎn)的低迷。

　　受新冠肺炎疫情影響，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值已縮水25%-27%。據(jù)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，自2023年初以來，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的估值已經(jīng)超過正常時(shí)期的四分之一。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，由于新冠肺炎疫情，美國(guó)購物中心、酒店等商業(yè)地產(chǎn)受到巨大沖擊，這些地產(chǎn)的新開工將在2023年保持下降。據(jù)摩根士丹利報(bào)道，辦公樓將貶值40%，租金將繼續(xù)下降，紐約三分之一的酒店將面臨破產(chǎn)。

　　據(jù)《美國(guó)基因》10月20日?qǐng)?bào)道，酒店運(yùn)營(yíng)率每年下降32%，每個(gè)房間收入下降50%。雖然旅游業(yè)開始恢復(fù)，但酒店的困境尚未解除。

　　外國(guó)媒體援引富國(guó)銀行的研究報(bào)告稱，一旦商業(yè)地產(chǎn)所有者負(fù)擔(dān)不起貸款，其抵押房地產(chǎn)估值將下降，平均貶值率高達(dá)27%。以估值2590萬美元的休斯頓皇冠假日酒店為例。與2014年相比，這家酒店本月的價(jià)值被捆綁在一起CMBS交易時(shí)下跌了46%。自3月以來，酒店一直沒有償還抵押貸款，并于5月移交給特殊服務(wù)機(jī)構(gòu)。今年9月，田納西州哥倫比亞的一家假日酒店估值大幅下降37%至770萬美元，因?yàn)樗?月以來沒有償還抵押貸款。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)悄然積累

　　總的來說，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是美國(guó)經(jīng)濟(jì)的亮點(diǎn)。由于抵押貸款黃浦利率繼續(xù)跌至新低，住宅房地產(chǎn)領(lǐng)域的強(qiáng)勁勢(shì)頭幾乎沒有放緩的跡象。美國(guó)10家銀行的不良貸款總額飆升62%，其中商業(yè)房地產(chǎn)的不良貸款增長(zhǎng)144%至260億美元?？偟膩碚f，美國(guó)主要銀行已經(jīng)開始增加分配，以抵御這一風(fēng)險(xiǎn)。

　　但與此同時(shí)，抵押貸款黃浦利率降至30年來最低，美國(guó)抵押貸款違約率飆升。更糟糕的是，在新冠肺炎疫情期間，華爾街再次向信用不佳的房主提供貸款。根據(jù)高盛的數(shù)據(jù)，與私人債券捆綁或沒有政府支持的住房抵押貸款的違約率已從1月份約4%的低點(diǎn)飆升至7月份約18%。特朗普政府提議在8月份降低部分抵押貸款標(biāo)準(zhǔn)，作為解除華爾街監(jiān)管承諾的一部分。美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾曾表示，如果美國(guó)政府不提供進(jìn)一步的財(cái)政援助來緩解新冠肺炎疫情的經(jīng)濟(jì)影響，抵押貸款違約和租戶被驅(qū)逐可能會(huì)大幅增加。

　　今年第二季度，美國(guó)10家壞賬風(fēng)險(xiǎn)最高的銀行不良貸款總額飆升62%，其中商業(yè)房地產(chǎn)不良貸款增長(zhǎng)144%至260億美元。目前，美國(guó)主要銀行已開始增加分配，以抵御這一風(fēng)險(xiǎn)。

　　跟蹤債券發(fā)行平臺(tái)Finsight摩根大通和富國(guó)銀行是今年最大的住宅抵押貸款債券發(fā)行銀行。一旦大銀行開始放松對(duì)危機(jī)時(shí)期的罰款和監(jiān)管調(diào)查，他們就開始增加對(duì)不符合質(zhì)量管理或政府貸款標(biāo)準(zhǔn)的借款人的貸款。

　　商業(yè)地產(chǎn)抵押證券的投資者也感到痛苦。幸運(yùn)的是，與美國(guó)住宅抵押證券市場(chǎng)相比，這個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模要小得多，暫時(shí)不會(huì)形成太大的風(fēng)險(xiǎn)。

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